ローコスト住宅

０９年２月に倒産（黒字倒産？）Ａ．E社

TVのCMで「坪２５万、６０年保障」ガンガン流していました

弊社の仲間で「おれ達には絶対無理な価格。そのうちお客さん、泣く。じゃないの」と話していたら・・・・

絶対無理な価格とは！

地場の工務店では、ほとんどが。

契約まで安く見せる工夫はしません。

確かに、カーテン、上下水道の敷地への引き込み、役所への申請費などは別途としますが

総額の話を初期に話します。

人間、自分の仕事の仕方が考えの基本になるのでこの言葉が出ます。

本当にこの価格でと思い、最終の支払合計の聞き込みをすると

地場工務店の価格帯に近い割合が多いとみます。

ローコスト住宅を手掛けるにはノウハウを買います。

購入費５００万円、年会費数拾万円そしてチラシを入れなさい、です。

≪有名タレント、特製の展示場、TVに写る球場でのCMそれらの費用は≫

そこには

価格を下げる工夫がありますが、工夫でしょうか？例えば大工は営々と「良い仕事」を気持ち手抜きなしでする「コストダウン」の工夫をしています、そこへさらなる値引きです

今のご時世「コストダウン」はあたりまいです、そんな中、ほとんどの大工は職人のプライドで頑張っていますが、プライドだけでは限界があります。

この写真はローコスト住宅分譲の現場です。

『気持ち、手抜き』実例写真のように、細かな仕事に気持ちを入れる余裕がないのでしょう、良い仕事よりスピード優先です。

姉歯建築士の事件と同じく完成してしまいば、わかりません。

欠陥が出始めてわかります、あのマンションと同じことが、

ローコスト住宅でも増えているのでは？

☆☆☆☆弊社はメーンが注文住宅なので「要望」を伺ってからの概算見積の提示になります。

2009年06月

建坪４０坪、総額２０００万円でできました。
「なるほど、坪５０万円か。いくらもうけられているのかなあ。」
金額が大きいのでそのように感じられるかもしれませんが、たいがいの方は
「２０００万円だから、１０００万円ぐらい儲けている」という雰囲気を醸し出しています・・・。
しかし、現実はそう甘いものではありません。

　見積明細書には、○○材何・・単価何円でいくらと記入されていますが、金額の何％が儲けになっているのかはわかりませんよね？

住宅業界では、当然会社を経営できる利益率が設定されています。
○ 大手ハウスメーカーさん・・・・・利益率　見積額の３５％〜５０％
○ 中・小のビルダーさん・・・・・・利益率　見積額の２０％〜２８％
○ 工務店・大工さん・・・・・・・・利益率　見積額の１５％前後
大きな会社は経費もより多く必要ですし、小さな会社でも、それなりに経費はかかってきます。

「何？契約２０００万円で、利益４００万円？！俺のせがれの年収より高い！儲けすぎだよ！」と思った方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、お話しをいただいてから提案し、設計し、見積を出し、契約をいただいて、完成するまでに、半年から１年ぐらいかかります。
ある講師は「最低でも２年掛けてよく考えてプランをあたためるように」と話しました。家はそれだけ形にするまで時間と手間を要します。
社長や担当者は、このために仕事の時間以外でもお客様のことを忘れません。
「デザインや性能をよくし、もっと安く提案できる方法はないだろうか？何かよいアイデアはないだろうか？」と風呂に入っているとき、酒を飲んでいるときでも頭をよぎっています。そして、良いプランができればすぐ書きとめ、溜めておきます．アイデアはいつでもポンポンと浮かんでくるものではありませんから・・・。

　仮に２０００万円の家で利益が４００万円とします。
設計などの打合せに３ヶ月、着工から完成まで５ヶ月、計８ヶ月かかったとします。
　　　　４００万÷８ヶ月＝５０万円　　この額が会社の運営費になります。

更に、契約額・・・・・・２０００万円　　とすると、
　　　原価支払い額・・・１６００万円　　です。
　この原価の支払い先とは、基礎屋さん、大工さん、材木屋さん、建材屋さん、電気屋さん、内装屋さん、瓦屋さん、左官屋さん、塗装屋さん、設備屋さん、
・・・等など、約２０種の業者さんや、仕入れ先への支払いがあります。

2006年06月

大工工務店（大工仕事をしながら、工務店経営をしている所）以外は、
「職人さんに丸投げして利益を上げているんじゃないか？」・・・と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、現在の住宅は、品格法・次世代省エネルギー基準・健康省エネ等、多種多様な法律、基準に対応しながら、造り手として今考えられる最良の工法を選んで取り入れています。自社の施行基準を一定のレベルに保ち、性能・品質の良い家を皆様に提供できるようにマネジメントしています。
　そのために、当社の家造りを学んで理解している大工さんや各業者さんと連携を取り、質の高い施工を提供できるよう、協力しあっています。
　ハウスメーカーさんは多くの物件をもち、定期的に仕事を職方にまわすかわりに、通常より安い価格になりますから、職人さん達は「良い家を丁寧に作る」というよりは、どうしても「早く多く作る」という傾向になります。腕が良く仕事を取れる職人さんたちは、こうしたハウスメーカーさんの仕事に頼る必要はないので離れてしまいますから、ハウスメーカーさんは腕のいい職人さんを確保・維持するのにいつも苦労しています。それは、家の品質維持にも関わってくるということです。

　また、宣伝費・展示場・組織を維持するための人件費等、直接現場で家を建てる以外の経費も利益でまかなっています。
お客様からお預かりしたお金は、契約した設計図や見積書に添ってお客様の代わりに買い物をして「世界で一つの家」を協力業者さんと共にプロデュースし、マネジメントするための費用なのです。
　簡単に言いますと、会社が存続するための費用を利益率何％と表してみると、
例えば各社２０００万円の住宅では・・・
・ 大手ハウスメーカーさんは、７００万円〜１０００万円を会社運営のため、利益として原価は、１３００万円〜１０００万円となります。
・ 中小ビルダーさんは４００万円〜６００万円を利益とし、
原価は１６００万円〜１４００万円となります。
・ 大工工務店さんの場合は３００万円〜４００万円を利益とし、
原価は１７００万円〜１６００万円となります。
もちろん建材の仕入れ価格が多少違いますので、原価がすべて同じだというわけではありませんが、当社では小さな工務店が集まり、グループ化して、建材メーカーに仕入れを交渉することにより、年間３０棟以上の受注がないと安価では仕入れることが出来ない商品も、ハウスメーカーさん並に安く仕入れて供給できるようにして、コスト削減をはかっています。

価格に手品はない
建物の金額＝材料費＋職人の人件費＋利益

この事実は変えることは出来ないのです。

2006年06月

事実ローコスト住宅の、坪単価２９．８万円でも３０％前後の利益をいただいています。利益が坪単価８０００円では会社は経営していけません。
「では、どうしてなのか？」
・ 建物の形を単純に総２階
・ 坪数を４０坪以上とする。
・ ドアなど、建具の数を少なくする。
・ コンセントの数を少なくする。
・ 断熱・気密・通気など重要な家の性能は深く考えない。
・ 性能の低いペアガラス
・ 職人の手間を必要以上に安くする。
・ 内装を単純にする。
このようにする理由は、単純なデザインであれば作業人員を減らせ、材料に無駄がないからですが、逆にいえば、平屋で凹凸があり、基礎と屋根面積が大きくなるので価格も上がります。また、坪単価というものは建物が大きくなるほど安くなるのです。ですから、坪単価で安いかどうかを判断するのではなく、総額の中にどのような工事、材料、設備が含まれているかをチェックしなければなりません。

　ちょっと休憩・・・・・
　あるＯＢさんとの会話
ＯＢさん　「友人が、床暖房してペアガラスにしたから暖かい家が出来たといってよろこんでいたんだ。」
私　「どこの会社で建てたんですか？」
ＯＢさん　「○×ハウスって言っていたなあ。」
しかし、○×ハウスさんはローコストで人気の会社ですが、仕事（建物）を見ると、ペアガラスの厚み、ガラスの種類、断熱材の性能とそれを生かす施工、などが違いますから、「ローコストはローコストなり」の暖かい家ができるのです。
私達は、毎日家造りに取り組む中で、いかに良い家を安く提供できるか、会社が存続できるかを考えて行動しています。それがプロとして良い家を創り出す原動力になっています。
　さて、その「床暖房でペアガラス」の家を見ると、その家にお住いの方は確かに満足しておられるので良かったな・・とは思いますが、残念ながら本物を手に入れたとは思えません。余計なことは言いませんが、もし、このお友達がＯＢさんの家を体感したとき、自宅に対して建てたときのような喜びと満足を得られるのでしょうか？
やはり、「価格にマジックはない」のです。

2006年06月

本当に大まかですが、住宅の価格という姿を知ると、次のようなトラブルの原因がよく解ってきます。

・トラブル例　その１
＜シーン１＞
　　契約時に営業マンに対して次の様に言ったとします．
　　「２０００万円の契約で１０００万円ぐらいの利益があるだろうから、２００万円値引きしてくれたらハンコ押すよ。」

　　打合せに何ヶ月も費やした営業マンにとっては、今までの苦労が水の泡になるかもしれない一大事！設計士、積算など多くのスタッフを経てここまでたどりついたのに！・・そこで、悩んだ挙句、しぶしぶ了承して契約を交わしました。

　さて、この後、この家造りの展開はどのようになるのでしょう？

＜シーン２＞
　　営業マンが会社に戻って、上司に事後報告・・・。
経営者の立場・・会社を運営していくために、「予算をあと２００万円絞って建てろ！」と上司から現場担当者に指示が出ます。
（経営者の視点からは、２０００万円の契約から２００万円を値引きしたのではなく、約５００万円を見込んでいた利益から２００万円を引かれてしまった・・つまり、半分近くも値引きされたと考えるわけです。）
現場担当の立場・・・もともと予算がない上にさらに２００万絞れという指示・・。
ほぼ不可能な話です。
営業マンに文句を言って喧嘩になります。それよりも、業者と電話で予算の交渉で毎日が過ぎて行き、現場に顔を出す暇などありません。さらにコンクリートの強度を落としたり、お客様の見えないところで、材料を落としたりして予算オーバーしないことに全神経をそそぎこみます。
　がっちり予算を削られた協力業者も、人件費がかからないように慌ただしい作業をその現場で行います。

＜結　果＞
　現場は悲惨な状況になる可能性が高くなります。
お客様は２００万円儲けたと思っていますが、実は、長い目で見ると大きな損をしているケースが多々あります。
　建物がボロボロになったり、工期が大幅に遅れたり・・という表面的な物
もありますが、もっと悲惨なのは精神的なダメージです。
　現場監督も魔法使いではありません。予算がなければ、現場は見るからに
手が抜かれていきます。その手直しに、更に時間と予算が取られ、建物はツ
ギハギだらけの衣服のように見えることもあります。

　お客様はその過程を見続け、建築中のイライラが溜まっていきます。
そして営業マンとも口論が始まります。
「エアコンサービスしろ！食洗機サービスしろ！」と、要求がエスカレート。
現場監督は精神的に参ってしまい、現場はストップ。
　お客様の方でも、家庭内で口論が始まり、「あんたがあの住宅メーカーを選
んだから！」とか、「親父が悪いんだ！」とか、夫婦喧嘩や家庭崩壊にまで発
展することもあります。この状況はイメージするより悲惨です。
崩壊した家庭を元に戻すパワー・・・。引き渡されたその愛着の薄れた家に
ずーっと住み続けるという苦痛。
　事あるごとに「あのときああしておけば・・・。」と、いつも喧嘩の火種が
一緒に住みついているような感じ。


＜根本の原因＞
　なぜお客様は２００万円の値引きを要求したのでしょう？
もちろん、少しでも安くと思ったこともあるでしょう。
住宅会社は２０００万円の内、１０００万円儲かっていると錯覚したことも
あるでしょう。
　しかし、実はもうひとつ原因がありました。
それは大手ハウスメーカーさんの見積りでした。
「参考までに・・・」と出された大手ハウスメーカーの見積書には、「期間限
定・特別キャンペーン出精値引き」と銘打って、出精値引き２００万円・３００万円という数字が常に示されます。
　これを見せられたお客様は『住宅会社はこれくらいの値引きは当たり前なんだ』と思ってしまいます。
　しかし、大手ハウスメーカーさんの見積りは、他社の見積りと比較できる項目（電気工事・給排水設備工事など）の金額は、非常に安く提示してあります。
その代わり、唯一「当社オリジナル○○構造システム」という項目だけは、すごく高い金額に設定してあります。オリジナル構造という、お客様が意見が言えないブラックボックスの中にすべての利益が含まれているわけです。
もちろん、この中に値引き分の２００万〜３００万円も既に乗せられています。
ですから、２００万円の値引きが可能なのです。

　ただ勘違いしてはいけないのは、大手ハウスメーカーさんの金額が不当なわけではありません。大きな会社の母体を支えるには、その金額の差は当然なのです。見方を変えれば、よい会社を見つけ出すのが難しいという方にとって、テレビコマーシャルのイメージによる安心料と思えばよいかもしれません。

2006年06月

これもよくあるトラブルです。
「坪単価約４０万円の仕様で、自由設計を進めましょう。」と、設計がスタートします。２〜３ヶ月間、時間とパワーを使って、ほぼ設計が終わりました。
　そこで、正式に部材数量を拾い、見積りを出します。

建物の内容は以下の通りです。
法廷延べ床面積は４０坪
１０帖程度の大きな吹抜けがあり、バルコニーも１２帖と広く道路から玄関アプローチの間は全面タイルとしました。

さて、見積りは、大雑把にいくらで出てくるのでしょう？
　　４０坪（法廷延べ床面積）×４０万円（坪単価）＝１６００万円
　　・・・と、思われたのではないでしょうか？

しかし、そのようにはまず算出されません。
多分出てくる金額は、１９００万円〜２１００万円くらいだと思います。
？？？？？なぜそういう計算になるのでしょうか？
大きな食い違いは「面積」の認識です。営業マンの説明が不充分ですと、お客様は坪単価の面積が「法廷延べ床面積」だと思ってしまいます。
しかし実際は違います。
　吹抜けは、床はありませんが、壁や天井はひと部屋分あり、内部足場も必要になります。
　バルコニーは、床の防水施工や、手摺り、外壁などが増えています。
　アプローチもタイル等材料や工事が増えています。
　しかし、このうちのどれも「法廷延べ床面積」には影響しないので一見、面積の数は増えていないように思えます。
「坪単価」に掛ける「面積」とは、「法廷延べ床面積」ではなく、「施工面積（工事面積）」なのです。
　吹抜けも、バルコニーも「面積」に加えて計算しておかないと、部材数量を拾ったときに、結果として大きく食い違った見積り金額になってしまい、トラブルが発生してしまいます。

　契約をやめて、他の会社で見積りを取ってみても、そんなに安く出るわけでもありません。今までの労力も無駄になり、ましてや「嘘ついたんだから・・」と、営業マンに値引きをさせれば、結局はいろいろ手を抜いた工事をされるか、材料を落とされるか・・といった建物が建つだけです。

2006年06月

「資本金数億円」・「年間着工棟数○○百棟」
安心の実績をうたい文句に、着工時に工事金額の全額を入金・・・。
そして、倒産・・・・・。
　家の形は何もないのに、ためたお金は無くなり、ローンは存在しています。
最近では東京をはじめ、関東でもこの規模の倒産が出ています。

なぜ、資本金数億円の会社が倒産したのでしょう？
簡単に言えば、前述した利益率を大きく下回っても、契約の「数」を上げる・・という方針に方向転換した会社がそういう危機に陥ります。
　そういう会社は得てして、営業マンがバサバサと価格を切ってきます。
他社の提示している安い坪単価のカラクリを知らないまま価格を切れば、利益は出ません。その結果、現場は前述の理由でぼろぼろになり、トラブルが絶えません。ただでさえ薄利なのに、逆にトラブルの修理に赤字になるケースも増えてきます。そのうち社員の給料を捻出できなくなり、「資本金数億円・・しかし隠された負債総額は数十億円」という状態になってしまいます。

企業はボランティアではありませんので、利益が無くなれば失業します。
しかし、一般消費者の方には、その負債は見えません。だから怖いのです。確かに価格にマジックはありません。

2006年06月

最初で述べましたように、すべての住宅会社は、総工事費の一部を利益としていただいています。当社では設計管理費としていただき、運営しております。
作業の合理化などの工夫もしないまま高い価格を提示するのも問題ですが、利益の出ない価格は、社会悪だと私は思っております。
　中小のハウスメーカーは、単純に販売価格の２０％〜２８％の利益を頂いて、家造りをしております。仮に２５％としますと、２０００万円の建物で５００万円の利益が含まれる計算になります。ひとことで５００万円といいますと、「取りすぎ・・・。」と思われる方も多いと思われます。
しかし、その経費の内訳は、会社運営上おおよそ次の様になります。

利益の半分：会社の存続経費
（諸活動費・事務書費・光熱費・宣伝費・福利厚生費・定期点検及びメンテナンス費用）
利益の半分：人件費
（設計者・営業マン・現場監督・事務書経理職員など）

つまり、経費の半分はその家造りに携わったスタッフの家族を養う給料になるわけです。それも、家造りの期間である半年から１年に分割して計算していただけるとおわかりになると思いますが、決して、左うちわのような生活にはなりません。私達は頂いた利益を使って、設備投資をしたり、家族を養ったり、税金を払ったりして、健全に経済をまわす小さなポンプの役目をしているようなものです。

　この利益率とは、単純に％で表されるわけでもありません。
例えば、総工事金額が極端に高ければ利益率が下がっても大丈夫でしょうし、企画プランであれば、設計者の人件費が少しで済みますので、その分利益率は下がってもいいと思います。当社では、基本的に１７％〜２５％の利益率で（総工費により変動）会社を維持しております。

　中小ハウスメーカーであれば、ここから「たかが数％」でも、利益率を落としたら、会社経営が息苦しくなってくると思います。言い換えますと、この辺が健全経営には限界値ということになります。

　「家造りは親戚づくり」とも言われます。家を建てた会社が無くなれば、そのアフターケアという点で、お客様にとっても悲劇です。　
長く付き合うためには、健全経営が大切な時代です。そのバランス感覚を失うなら良い家は出来ないと思っております。

2006年06月

　バブル景気の時代、金額を大幅に上げて必要以上に高い利益を得ていた住宅会社がありました。

　表現は悪いですが、「素直なお客様はひっかかり、悪徳業者が必要以上に儲ける」という構図が多かったと聞きます。

　悪い住宅会社が、そのような行為をするため、消費者の皆さんも、「業者にはできるだけ儲けさせないで、駆け引きして値切ってやろう！」・・という思いで交渉したり、何か小さな傷を見つけては、高価なものをサービスさせて、おいしい思いをしようという姿勢が生まれるのも自然です。

しかしそうすると今度は業者のほうも、値切られるリスク分を予め見積りに乗せておいて安全策を講じます。

　足元を見るような、そういう駆け引き関係が出来てしまったら、家造りは決してうまくいきません。

１００万円値引きするかどうかは、一見、大きい差です。

しかし、自動車ローンのような短期のローンとは違い、住宅の３５年ローンの中では、月々３０００円〜４０００円の減額にしかなりません。

無理に１００万円の値引きをして、家の造りに影響を与えれば、月々４０００円どころの話では無くなってしまいます。

もし、価格を下げるのであれば、その会社経営に影響のなさそうな範囲で、お互いに話し合い、調整することをおすすめします。仕様で調整できれば調整し、利益で調整できれば調整することです。

経験則ですが、大きく値引することもなく、気持ち良く契約できて、気持ち良く家造りさせていただいたお客様には、最終的には、見えないところでいろいろなサービスが付いているケースが多いです．

所詮、人間が作っているのですから・・・。

家造りをする際には、以上のような点に気をつければ、トラブルに巻き込まれる確立は低くなり、楽しい家造りになる確率が高くなると思います。お客様と施工者、お互いに良い接点を見つけて、楽しい家造りをしていきたいものです。

2006年06月